< mkb-info
21-06-2022 | In het huurrecht geldt de algemene regel ‘koop breekt geen huur’. Dit is vastgelegd in artikel 7:226 BW en betekent dat als een eigenaar een pand verhuurt en de eigendom van dit pand overdraagt, eventuele huurders vanzelf ‘mee overgaan’ naar de nieuwe verhuurder. De koper wordt dan dus contractspartij, terwijl hij hier niet voor getekend heeft.
Regelen partijen verder niets, dan geldt dat de rechten en plichten pas overgaan vanaf het moment van de overdracht. Zo gaan vorderingen die nog niet opeisbaar zijn, niet vanzelf mee. Denk bijvoorbeeld aan huurachterstanden, die door de oude eigenaar/verhuurder opgeëist zullen moeten worden. Dit is van belang omdat de verhuurder in de regel ontbinding kan vragen van de huurovereenkomst als er sprake is van minimaal drie maanden huurachterstand. Maar als de nieuwe verhuurder ontbinding wil vragen, mag hij de huurachterstand van vòòr de overdracht dus niet meetellen.
Ook verder is de nieuwe verhuurder niet zonder meer gebonden aan de hele huurovereenkomst, maar alleen aan de zogenaamde kernbedingen. Dit zijn de rechten en verplichtingen die rechtstreeks verbonden zijn aan de huurverhouding en die ook meegerekend zijn in de huurprijs.
Dit zijn bijvoorbeeld afspraken met betrekking tot:
Bij de overdracht van de verhuurde onroerende zaak wordt dus niet automatisch de hele huurovereenkomst overgedragen. Willen partijen dat wel, dan moeten zij een contractsovername afspreken. De huurder moet daar wel mee akkoord gaan.
Deze uitspraak uit 2018 maakt duidelijk hoe het onderscheid tussen een ‘normale’ overdracht of een contractsovername in de praktijk kan werken. In deze zaak droeg de eigenaar/verhuurder van de Markthal in Rotterdam zijn eigendom over aan een nieuwe eigenaar/verhuurder. Deze nieuwe eigenaar vorderde een afrekening van – hoge – servicekosten, die de huurders weigerden te betalen. Zij deden een beroep op dwaling. De nieuwe eigenaar verdedigde zich door te stellen dat de huurders niet hem, maar de oude eigenaar aan moesten spreken voor die dwaling. Hij was immers door overdracht van het pand de nieuwe verhuurder geworden, niet door contractsovername. En het servicekostenbeding is geen kernbeding, zodat deze niet mee over was gegaan naar de nieuwe eigenaar. De rechter is het hier in eerste instantie wel mee eens, maar het mag de nieuwe eigenaar in deze zaak niet baten. Partijen hadden in de overeenkomst namelijk een aanvullende afspraak gemaakt, die wel neerkwam op een totale contractsovername. Het servicekostenbeding gold dus ook in de verhouding tot de nieuwe verhuurder, zodat de huurders hem daarop mochten aanspreken.
Heb je vragen over huurrecht of de overdracht van ondernemingen? Vraag het aan één van de gespecialiseerde juristen van MKBzaken!
Eikenlaan 10a
3755 CP Eemnes
KvK 75427745
Eikenlaan 10a
3755 CP Eemnes
KvK 75427745
Bedrijven te koop 26
Scroll naar bovenzijde
