< mkb-info
Onderhuur van bedrijfsruimte, een goed idee?
Stel, je verhuurt een bedrijfsruimte en jouw huurder wil een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuren. Hoe ga je daar dan mee om en wat zijn de risico’s?
ROZ-model
Meestal gebruiken verhuurders van bedrijfsruimte een zgn. ROZ-model. Deze modellen zijn vrij uitgebreid en over het algemeen zijn de afspraken daarin gunstig voor verhuurders. Het ROZ-model zegt over onderhuur dat dit niet is toegestaan, tenzij de verhuurder schriftelijk toestemming geeft voor onderhuur. Als je geen ROZ-model gebruikt, is het verstandig om een dergelijk artikel aan jouw huurovereenkomst toe te voegen. Dan heb je in ieder geval de regie over een eventuele onderhuur.
Waar moet je op letten?
Waar moet je dan op letten bij een onderhuurder? Een eerste check is altijd de persoon en het bedrijf van de onderhuurder. Daarvoor kun je de KvK en het ID checken, een antecedentenonderzoek doen of navraag doen in de omgeving. Verder is het van belang om vast te stellen onder welk huurregime de (onder)huur valt. Als je een winkelruimte verhuurt, valt dit onder het huurregime van 7:290 B.W. en heeft de huurder verregaande huurbescherming. Gaat het om een kantoorruimte, dan valt het onder het huurregime van 7:230A B.W. en is er sprake van een wat mindere bescherming. Het onderscheid tussen de twee soorten bedrijfsruimtes is in de praktijk niet altijd logisch of duidelijk.
Contractuele afspraken
Een onderhuurder krijgt een zelfstandige contractuele relatie met de hoofdhuurder. Het kan dus zijn dat tussen de verhuurder en de hoofdhuurder het 230A regime geldt en tussen de hoofdhuurder en de onderverhuurder het 290 regime. Je kunt in het onderhuurcontract bedingen dat als de hoofdhuurder uit het pand gaat, de onderhuurder ook moet ontruimen. Maar in het bovenstaande voorbeeld kan het dus zijn dat je de onderhuurder niet zomaar weg krijgt, omdat deze meer huurbescherming geniet dan de hoofdhuurder. Je kunt in het huurcontract met de hoofdhuurder afspreken dat de hoofdhuurder de schade aan verhuurder dient te vergoeden, als de onderhuurder een beroep doet op ontruimingsbescherming en weigert uit de bedrijfsruimte te vertrekken.
Bestemming
Een ander punt om op te letten is de bestemming van het pand en de vergunningen die daarbij horen. Het is verstandig om in het onderhuurcontract de bestemming van het pand strikt te omschrijven. En om te checken of de onderhuurder voldoet aan de vergunningen die eventueel bij de bedrijfsvoering horen.
Herstel en gebreken
Tenslotte is het belangrijk om goede afspraken te maken over gebreken en herstel aan het pand. Maak een proces-verbaal van oplevering aan het begin en aan het eind van de onderhuur. En leg de gemaakte afspraken omtrent herstel van gebreken goed vast in een contract.
Onderhuur van bedrijfsruimte kan een goede oplossing zijn voor zowel verhuurder als huurder, maar let dus wel op de valkuilen. Een jurist van MKBzaken kan je daarbij van dienst zijn!
Snel naar:
MKBzaken
Eikenlaan 10a
3755 CP Eemnes
KvK 75427745
< mkb-info
Onderhuur van bedrijfsruimte, een goed idee?
Stel, je verhuurt een bedrijfsruimte en jouw huurder wil een gedeelte van de bedrijfsruimte onderverhuren. Hoe ga je daar dan mee om en wat zijn de risico’s?
ROZ-model
Meestal gebruiken verhuurders van bedrijfsruimte een zgn. ROZ-model. Deze modellen zijn vrij uitgebreid en over het algemeen zijn de afspraken daarin gunstig voor verhuurders. Het ROZ-model zegt over onderhuur dat dit niet is toegestaan, tenzij de verhuurder schriftelijk toestemming geeft voor onderhuur. Als je geen ROZ-model gebruikt, is het verstandig om een dergelijk artikel aan jouw huurovereenkomst toe te voegen. Dan heb je in ieder geval de regie over een eventuele onderhuur.
Waar moet je op letten?
Waar moet je dan op letten bij een onderhuurder? Een eerste check is altijd de persoon en het bedrijf van de onderhuurder. Daarvoor kun je de KvK en het ID checken, een antecedentenonderzoek doen of navraag doen in de omgeving. Verder is het van belang om vast te stellen onder welk huurregime de (onder)huur valt. Als je een winkelruimte verhuurt, valt dit onder het huurregime van 7:290 B.W. en heeft de huurder verregaande huurbescherming. Gaat het om een kantoorruimte, dan valt het onder het huurregime van 7:230A B.W. en is er sprake van een wat mindere bescherming. Het onderscheid tussen de twee soorten bedrijfsruimtes is in de praktijk niet altijd logisch of duidelijk.
Contractuele afspraken
Een onderhuurder krijgt een zelfstandige contractuele relatie met de hoofdhuurder. Het kan dus zijn dat tussen de verhuurder en de hoofdhuurder het 230A regime geldt en tussen de hoofdhuurder en de onderverhuurder het 290 regime. Je kunt in het onderhuurcontract bedingen dat als de hoofdhuurder uit het pand gaat, de onderhuurder ook moet ontruimen. Maar in het bovenstaande voorbeeld kan het dus zijn dat je de onderhuurder niet zomaar weg krijgt, omdat deze meer huurbescherming geniet dan de hoofdhuurder. Je kunt in het huurcontract met de hoofdhuurder afspreken dat de hoofdhuurder de schade aan verhuurder dient te vergoeden, als de onderhuurder een beroep doet op ontruimingsbescherming en weigert uit de bedrijfsruimte te vertrekken.
Bestemming
Een ander punt om op te letten is de bestemming van het pand en de vergunningen die daarbij horen. Het is verstandig om in het onderhuurcontract de bestemming van het pand strikt te omschrijven. En om te checken of de onderhuurder voldoet aan de vergunningen die eventueel bij de bedrijfsvoering horen.
Herstel en gebreken
Tenslotte is het belangrijk om goede afspraken te maken over gebreken en herstel aan het pand. Maak een proces-verbaal van oplevering aan het begin en aan het eind van de onderhuur. En leg de gemaakte afspraken omtrent herstel van gebreken goed vast in een contract.
Onderhuur van bedrijfsruimte kan een goede oplossing zijn voor zowel verhuurder als huurder, maar let dus wel op de valkuilen. Een jurist van MKBzaken kan je daarbij van dienst zijn!
MKBzaken
Eikenlaan 10a
3755 CP Eemnes
KvK 75427745
